2025年，乌海全年新房只卖出了21.2万平方米。 按90平方米一套折算，不到2400套。
同年，海勃湾区二手房均价5277元/㎡，海南区3376元/㎡，每平米差出1900元。 一套90平的房子，两头相差17万。
这三个数放在一起，就是今天乌海楼市的全貌。
乌海市统计局发布的《2025年国民经济和社会发展统计公报》里，房地产这一笔写得清楚：
全年房地产开发投资15.62亿元，比上年下降9.4%。 其中住宅投资11.81亿元，下降10.5%。
商品房销售面积21.2万平方米，下降44.7%。 商品房销售额12.25亿元，下降45.1%。
一年往地里投进去15.62亿，从市场上收回来12.25亿。 投资降了不到一成，销售额降了四成半。
开发商最先感觉到了温度。
2025年8月1日，乌海全市推行存量房交易网签备案制度。
头一个月，网签备案616套，面积5.68万平方米，其中住宅579套。
一个月的二手房面积，顶得上全年新房成交面积的大约四分之一。
需要说明的是，这616套里含有制度切换之前积压的交易，不能直接年化当成月度成交量。 但它释放出的信号很明确：乌海楼市的交易重心，正从售楼处挪到小区里。
58同城房价频道的数据显示，2026年1月到5月，乌海二手房均价分别在5007元/㎡、4989元/㎡、4973元/㎡、4986元/㎡、5015元/㎡。
五个月在5000元上下横着走，波动不到1%。
单看这条线，乌海楼市稳得像一潭水。
但把这潭水拆开看，就是另一回事：
2026年各区域二手房均价：海勃湾区5277元/㎡，滨河东区6784元/㎡，滨河西区5119元/㎡，乌达区3652元/㎡，海南区3376元/㎡。
海勃湾比海南区高出1900元，是海南区的1.56倍。 滨河东区6784元/㎡，正好是海南区的两倍。
新房那边分层更清楚。 安居客口径下，海勃湾区新房约5512元/㎡，滨河区约4400元/㎡，乌达区约3400元/㎡，海南区约3200元/㎡。
具体到楼盘，海勃湾在售新房里，金田第三城挂牌约9680元/㎡，广纳紫宸府约9867元/㎡。 而在58同城平台上，乌海报价最低的一批房源是自建住房，单价在496元/㎡到793元/㎡之间：这些是特殊房源，不代表片区整体水平。
一头7300，一头2000出头，差出5000元。
从海勃湾开车到海南区，一个多小时。
一个多小时的车程，把乌海的房价拉成了两截。
时间要拨回2007年。
那一年乌海开始煤矿棚户区改造。 到2020年市住建局答复人大建议时，全市累计实施棚户区改造约13万套，其中货币化安置约4万套，煤矿棚户区改造约5万余套，累计投入200余亿元。
煤矿棚户区改造一项，就涉及全市9个矿区点、5.1万户居民、15.1万人。 放在当时50多万人口的乌海，超过四分之一的市民被这场改造覆盖。
4万套货币化安置，等于4万个家庭揣着补偿款进入市场。
海南区的进度更具体。 2017年，自治区下达乌海城市棚户区改造项目11个、12515套，截至12月底全市上报棚改开工12637套，全部属于货币化安置，开工率101%，完成投资54.6亿元。 其中海南区棚改项目3800套。
补偿款到手，居民可以在全市范围里自己挑房子。
需求这样被送进市场，楼盘在城区一栋栋立起来，价格顺着往上走。 这是过去十来年乌海房价的底层动力。
闫凤英就是其中之一。 2017年10月7日，她搬进了新楼房。 她原来住在海南区拉僧庙，上世纪六七十年代建起来的老矿区平房。 她对记者说："那些还没有拆迁的住户，更是盼着赶快搬进城区的新楼房呢。 "
房子造出来了，人从矿区搬出来了。 但矿区那头，留下的是另一幅画面。
乌达区苏海图街道，辖区47.8平方公里，按煤矿棚户区政策累计搬迁15684户。 2022年"敲门行动"统计，辖区还住着1128户、2184人，剩余2800余套是空房。
矿区在退，城区在收。 这一进一退之间，房子的价格就有了两个方向。
三区价格的排序，其实是配套的排序。
教育、医疗、商业，高度集中在海勃湾。 人往哪里走，价格就在哪里站住。 乌达和海南以工业和基础居住为主，配套薄弱，价格自然跟着人口的方向调整。
一座54.9万人的城市，城镇化率97.09%，位居全国地级市前列。 农村往城里搬的这条路，基本走到头了，增量需求靠什么撑，是个实实在在的问题。
2025年乌海全体居民人均可支配收入55808元，比上年增长3.0%。 收入在涨，存量房的盘子摆在那里，新进场的人在变少。
买房出租这条路也没多少余地。 乌海整体的租金回报率大致在3%出头，跟稳健理财比不出明显优势。 指望房子替自己挣钱，账算不过来。
配套集中、需求见顶、租金回报平淡，三样凑在一起，价格就开始按位置重新排队。
存量房交易网签备案制度2025年8月1日全面推行，首月住宅备案579套，占总套数的94%。 这套制度把二手房交易纳入了规范轨道，也从一个侧面说明，房子回到了它本来的位置：一个住处。
平台报价不是成交价。 挂牌是业主的期望值，真正成交要打折扣，折多少没有公开数据。 凡是引用平台数字的地方，都只能看趋势，不能当精确刻度。
各家平台口径不一。 统计样本、时点、房源类型都不同，数字之间不能直接相减。
存量房网签首月的616套，包含制度切换之前积压的交易，不能简单年化成全年成交量。
单个小区的极端报价，样本太小。 那些标价一两千元的房源，多数是老旧小区或特殊房源，代表不了片区的整体水平。
从2007年到2026年，乌海用了将近二十年，把人从矿区搬进了城区。
十三万套房子，两百多亿元投入，五万多户矿区居民，十五万人。 这是一座资源型城市为它的市民做过的最大一笔安排。
房价分出两截，记录的不是涨跌中国股票配资网在线登录，是这些人后来去了哪里。
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